임대료 인상폭 제한 등 세입자 보호방안 제시
건물주·세입자 분쟁, 조정위원회 구성 제안
후반기 국회에서 관련 법안 통과 여부 주목

 

건물에 세 들어 사는 세입자는 건물주인 갑(甲)에게 언제나 을(乙) 신세다. 세입자들은 임대료·보증금 인상에 대한 불안감, 계약만료 시점 재계약에 대한 의구심을 언제나 갖고 산다. 전체 근로자 중 자영업자의 비중이 높은 우리나라의 현실을 감안하면, 상가임대차는 사회적 문제로 인식될 수 있다. 임대차 계약 만료 후 4배에 달하는 월세를 요구하는 것으로 갈등을 빚다 세입자가 망치로 건물주를 위협한 '궁중족발 사건'은 이러한 갈등이 얼마나 심각한지 잘 보여준다.

 

국회에서는 건물주와 세입자 간 갈등을 최소화하기 위한 다양한 아이디어를 담은 '상가건물 임대차보호법 일부개정법률안'이 다수 발의돼 있다. 임대차 계약의 차임 및 보증금의 증액에 제한하거나 계약기간 갱신청구권을 현행보다 확대·조정하는 내용, 권리금 보호대상을 전통시장으로 확대, 비영리 법인의 보호, 분쟁조정위원회 설치 등의 내용으로 약자로 여겨지는 임차인의 권리를 보호하는데 집중돼 있다. 후반기 원 구성을 마무리한 만큼 국회에서도 조속한 논의가 이어질 것으로 보인다.

 

발의된 법률안을 살펴보면 우선 임대료 인상폭을 제한하는 내용이 눈에 띈다. 현행법 제11조(차임 등의 증감청구권)에 따르면 '장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 증액은 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다'고 명시돼 있다. 현행 대통령령에서는 차임 또는 보증금의 증액청구는 5%를 초과하지 못하도록 하고 있다.

 

제윤경 더불어민주당 의원은 새 임대차 계약에서 직전 임대차 계약의 차임 및 보증금의 10%를 초과하지 못하도록, 같은 당의 이언주·윤호중 의원은 5%를 넘지 못하도록 법률에 명시했다. 시행령으로 규정하던 것을 법률에 명시한 것이다.  단 시행령보다 법률 개정이 더 까다롭고 시간이 오래 걸리는 만큼 사회변화에 유동적으로 대처하기 힘들 수 있다는 지적도 있다. 법제사법위원회는 검토보고서에서 "법률에서 차임 또는 보증금에 대한 증액청구의 상한률을 직접 정할 경우 대통령령으로 정한 현행법 체계보다 경제사정의 변동에 신축적이고 탄력적으로 대응하는 데 어려움이 있다"고 평가했다.

 

최대 5년 동안 특별한 문제가 없을 경우 계약갱신을 요구할 수 있도록 한 현행법을 10년으로 늘리는 안도 다수 제시됐다. 윤호중(더불어민주당)·이언주(바른미래당)·노회찬(정의당) 의원 등은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 10년으로 늘려 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하는 개정안을 내놨다. 다만, 경제상황 변화 등에 대한 고려없이 법률에 계약관계를 10년간 유지토록 강제하는 것이 재산권의 과도한 제한이라는 지적도 있어 이를 고려한 심사가 필요해 보인다.

 

 

상가건물 임대차 보호법의 적용범위를 확대하는 안도 제시됐다. 현행 '상가건물 임대차보호법'의 제2조(적용범위)에서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 법을 적용하지 않는다. 이에 따를 경우 서울특별시는 6억 1000만원, 부산광역시 5억원, 세종특별시 등은 3억 9000만원, 그밖의 지역 2억 7000만원 등이다. 2015년을 기준으로 하더라도 평균 환산보증금은 명동이 14억 3600만원, 강남대로 9억 3700만원 등이다. 환산보증금이란 일정산식에 따라 월세를 보증금의 형태로 변환한 것을 말한다. 이에 더불어민주당 박홍근·박주민 의원은 환산보증금이 아닌 보증금을 기준으로 우선변제권을 확대해 소액 상가임차인의 보호규정을 현실화하는 방안을 제시했다.

 

건물주와 세입자간 분쟁이 발생했을 경우 이를 해결하도록 하는 조정위원회를 설치·운영하는 방안도 다수 나왔다. 강창일(더불어민주당)·박주민(더불어민주당)·곽상도(자유한국당)·노회찬(정의당) 의원 등은 상인들의 권리를 보호하고 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위한 '상가건물임대차분쟁조정위원회'를 설치해 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 했다. 다만 강 의원과 곽 의원은 대한법률구조공단 지부에, 박 의원과 노 의원은 광역지자체 혹은 지방자치단체에 설치하는 안을 제시해 소속기관을 어디로 둘 것이냐는 차이가 있다.

 

사업자등록을 하지 않은 비영리법인들을 보호하기 위한 내용도 많다. 현행법에 따르면 상가건물 임차인에게 인정되는 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받기 위해서는 사업자등록을 요건으로 하고 있는데, 상당수 비영리 법인들은 이러한 사업자 등록을 하고 있지 않다. 이에 더불어민주당 기동민·박광온·인재근 의원 등은 비영리 법인의 경우 사업자 등록이 없어도 이러한 권리보호를 받을 수 있도록 하는 안을 내놨다.

 

권리금 보호대상을 전통시장으로 확대하는 방안도 제시됐다. 곽상도·백재현(더불어민주당) 의원 등은 권리금 보호에서 제외됐던 전통시장을 보호하는 내용의 개정안을 내놨다. 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)에서는 권리금 보호를 규정함과 동시에 제10조의 5(권리금 적용제외)에서는 '대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우'는 법 적용에서 제외돼 왔다. 대규모점포는 매장면적의 합계가 3000㎡ 이상인 점포의 집단을 의미하는데 전통시장도 이에 포함돼 법의 보호에서 제외돼 논란이 됐었다.

 

현재 국회에는 '상가건물 임대차보호법'에 대한 일부개정법률안이 25건이나 발의돼 있다. 여야 의원 모두 관심을 가지고 발의한 만큼 조속한 심사가 필요하다. 다만 법안 처리에 강력한 드라이브를 걸고 있는 여당과 달리 일부 야당에서는 심사에 시간이 더 필요하다는 입장이어서 향후 협상과정을 지켜봐야 할 것으로 보인다.

 

'바르고 공정한 국회소식'

국회뉴스ON 박병탁 기자 ppt@assembly.go.kr