국회보 2023년 2월호 특집 '경제복합위기의 현황과 대응방안' 기고 통해 밝혀

 

2020년 2월부터 본격화된 코로나19로 인한 경제적 충격에 대응하기 위한 완화적 통화정책이 장기간 지속됐다.

 

저금리가 지속되는 상황에서 부동산 가격은 빠르게 상승했고 동시에 가계부채 잔액도 빠르게 증가했다.

 

2022년 3/4분기 말 기준으로 우리나라 주택담보대출 총량은 1천9조 원이다.

 

이는 가계부채 총량(1천870.6조 원)에서 판매신용(113.8조 원)을 제외한 가계대출(1천756.8조 원)의 약 57.4%를 차지한다.

 

따라서 가계부채 총량은 주택자금 수요와 밀접하게 연관되어 있다.

 

이는 부동산 가격이 상승하면 가계부채 총량도 증가하고 부동산 가격이 하락하면 가계부채 총량도 감소하므로, 가계부채 증가세 완화를 위해서도 부동산 가격이 하향 안정화될 필요가 있음을 암시한다.

우리나라 가계부채 중 절반 이상이 부동산 부채

 

국제결제은행(BIS)의 조사에 따르면 우리나라의 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 2022년 2분기 기준으로 세계 주요국 중에서 3위를 기록하는 등 매우 높은 수준을 기록하고 있다.

 

우리나라 가계부채 중 반절 이상이 부동산 관련 부채임을 고려하면, 우리나라 부동산 가격이 소득 대비 매우 높은 수준임을 짐작게 한다.

 

실제로 연소득 대비 주택가격 지수인 KB아파트담보대출 PIR(가구소득대비 주택가격 비율)에 따르면 2022년 3/4분기 기준으로 서울의 경우 14.5, 경기의 경우 10.3, 인천의 경우 9.1로 나타난다.

 

이는 서울에 거주하는 사람의 평균적인 연소득을 한푼도 쓰지 않고 14년 6개월을 모아야 평균 가격의 주택을 구입할 수 있다는것을 의미하며, 세계적으로 부동산 가격이 비싸기로 유명한 뉴욕, 런던, 샌프란시스코보다도 높은 수치다.

위 사실들에 비추어 보면 최근 부동산 가격의 하락은 매우 반길 만한 일이다.

 

높은 수준의 물가상승률이 지속되는 상황에서 부동산 가격의 하락은 가계부채 증가세를 완화하는 데 기여하고 있으며, 관련된 대다수의 정책들보다 무주택자의 주거비용 부담을 경감시키는 효과가 크다.

 

따라서 최근 부동산 가격 하락이 금융 시장의 거시건전성을 해치지 않는 수준이라면 부동산 시장 부양을 위한 거시적 정책을 시행하기보다는 취약계층 보호에 초점을 맞춘 미시적 정책 개입만이 필요함을 의미한다.

실제로 한국은행 금융안정보고서(2022.12)에 따르면 주택시장 위축이 이어지면서 2021년 4/4분기 이후 가계대출 증가세가 둔화됐으며 가계부채 증가율이 소득 증가율을 크게 하회하면서 소득 측면에서 가계 전반의 채무상환 능력이 개선되고 있다.

 

우리나라의 경우 금융감독 당국에서 총부채원리금상환비율(DSR)에 대한 관리를 꾸준히 시행했고, 특히 주택담보대출의 경우에는 LTV(주택담보대출비율) 규제를 통해 담보가치 대비 대출 한도를 특정 수준으로 제한함으로써 최근 수준의 부동산 가격 하락으로는 금융시스템 안정성이 심각하게 훼손되지 않을 수 있는 환경을 조성해 왔다.

 

따라서 지금은 부동산 시장 부양을 위한 거시적 규제 완화보다는 주거 안정 차원의 미시적 정책을 고민해야 하는 시점이다.

최근 주거 안정과 관련해 가장 주목해야 하는 시장은 주택임대차시장이다.

 

2021년 하반기부터 시작된 금리 인상에 따라 주택 매매가격뿐만 아니라 전세가격이 하락하고 있다.

문제는 임대차계약 기간이 만료돼 보증금액을 되돌려 받아야 하는데 전세가격이 큰 폭으로 하락하여 임대인이 임대차계약을 연장하거나 새로운 임차인을 구하더라도 채무를 갚을 수 없는 상황에서 발생한다.

 

특히 최근 부동산 가격 상승기를 거치며 주택소유비율이 상대적으로 낮은 20~30대의 임차보증금 마련을 위한 금융부채가 빠르게 상승했는데 이들이 부동산 가격 하락기에 임차보증금을 제대로 돌려받지 못하게 되면 순자산이 부족한 상태에서 경제 활동에 큰 타격을 받을 수 있다.

이러한 배경에서 정부는 최근 임차보증금 반환 목적의 보유주택 주택담보대출 규제 완화를 결정했지만, 앞서도 언급했듯이 결국 취약계층의 주거비용 부담과 가계부채 증가세 완화를 위해서는 부동산 가격이 하향 안정화되는 것이 매우 중요하다.

 

이는 결국 정부의 시장 개입이 취약 계층 보호로 최소화되는 가운데 신규 주택 공급이 지속되고 부동산 매물들이 적절한 가격에 시장에 공급될 수 있도록 해야 함을 의미한다.

마지막으로 시장 실패를 방지하기 위해 금융기관과 금융소비자 사이의 정보비대칭을 최소화할 필요가 있듯이, 전세보증금 채무를 지는 임대인과 전세보증금을 빌려주는 임차인 사이에 정보비대칭 최소화를 위해 노력할 필요가 있다.

 

최근 전세계약 도중 임대인이 변경되고 새로운 임대인에게 전세계약금을 돌려받지 못하는 사례들이 발생하고 있다.

 

이는 은행이 금융소비자에게 대출을 시행할 때 금융소비자의 상환 가능성을 면밀히 살펴보는데 은행도 모르는 사이에 채무자가 변경되어 상환 가능성이 크게 달라지는 것과 마찬가지인 상황으로 매우 불합리한 상황이라 할 수 있다.

 

이를 방지하기 위해 임차인이 임대인의 전세보증금 상환 능력에 대해 판단할 수 있는 자료의 가용 범위를 확대하고 전세계약 도중 임대인이 새로운 임대인에게 부동산을 매도할 경우 임차인에게 먼저 고지하고 임차인이 임대차 계약을 종료할 수 있는 권리를 부여할 필요가 있다.

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